房地产估价师答疑板精华——年期修正

　　【提问】如果直接用楼面地价作比较，不做年期修正可以得出正确答案吗

　　【回答】您的问题答复如下：

　　直接用楼面地价作比较，不做年期修正是不能做出正确的判断的。

　　祝您学习愉快！

　　祝您顺利通过考试！

　　【追问】先算出楼面地价，用年金比较不也可以吗？甲A=23.26 乙=22.84算出乙比较经济。这样的适合报酬率一样的情况是吗？  下面一道题 有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%.那么，甲的价格（　）乙的价格。   先算出甲50年的年金甲A=286.1，乙A=217.95      报酬率不一样的，统一到无限年限进行比较

　　甲：第一步：计算年净收益额A＝V×（A/P，8%，50）＝3500×8%×（1+8%）50/【（1+8%）50－1】＝286.1第二步：计算无限收益年限下的土地使用权价值V＝286.1/8%＝3576.25元/平方米

　　乙：第一步：计算年净收益额A＝V×（A/P，6%，30）＝3000×6%×（1+6%）30/【（1+6%）30－1】＝217.95第二步：计算无限收益年限下的土地使用权价值V＝190.33/6%＝3632.45元/平方米

　　所以：甲的价值小于乙的价值  在永续年金 比较 结果甲低于乙为什么呢？

　　【回答】学员6070091，您好！您的问题答复如下：

　　您公式引用错误，甲和乙的350和360是楼面地价，是价值P，而您把它当成年收益额来计算，所以计算错误

　　祝您学习愉快！

　　【追问】387.69大于380.67说明甲好于乙呀

　　【回答】学员lihongyu6666，您好！您的问题答复如下：

　　投资一块地，也就是购入一块地，价格赿低赿经济。387.69大于380.67，所以投资乙地块比甲地块更经济。

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价理论与方法

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