2008年房地产估价师考试《案例分析》练习题十一
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名称 | 数值 | 名称 | 数值 |
总建筑面积 | 25000㎡ | 房屋重置价格 | 2000元/㎡ |
可出租建筑面积 | 22000㎡ | 房屋耐用年限 | 50年 |
设备用房建筑面 | 2500㎡ | 房屋维修费率(年) | 房屋重置价格的2% |
管理用房建筑面积 | 500㎡ | 月物业管理费 | 5元/㎡ |
营业税及附加率 | 5.55% | 土地剩余年限 | 45年 |
接租金收入计的房产税率 | 12% | 年报酬率 | 5% |
平均正常空置率 | 10% | 管理费用率(含保险费、租赁费用) | 租金的3% |
可出租建筑面积的月租金(不含物业管理费) | 50元/㎡ | —— | —— |
估价测算如下(节选):
(一)年有效毛收入22000㎡×(50+5)×12×(1-10%)元/㎡=13068000元
(二)年运营费用1.年维修费用
25000㎡×2000元/㎡×2%=1000000元
2.年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040(元)
3.年营业税及附加=13068000元×5.55%=725274元
4.年运营费用小计
年运营费用=1000000元+692040元+725274元=2417314元
(三)年净收益年净收益=(一)项-(二)项=13068000元-2417314元=10650686元
(四)估价结果估价结果=10650686/5%[1-1/(1+5%)50]元=194438130元
答案:
(1)年有效毛收入计算错误,物业管理费不应计算。应为;
22000㎡×50元/㎡×12×(1-10%)=11880000元
(2)年管理费用计算错误,不应计人管理用房租金损失。应为:
年管理费用=年有效毛收入×3%=11880000元×3%=356400元
(3)年房产税、营业税及附加应为:11880000×(12%+5.55%)=2084940元
因此年运营费用应为三项之和:
年维修费用+年管理费用+年税金=1000000+356400+2084940=3441340元;
年净收益(年净租金)=11880000-3441340=8438660元。
(4)估价结果计算时收益年限取值错误,应取45年,即:
估价结果=8438660/5%×[1-1/(1+5%)45]=149989335元=14999万元
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