2011年房地产估价师考试《案例分析》习题(10)
2011-03-29
普通
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2.现有一于1988年6月竣工投入使用的宾馆,该宾馆建筑物的所有权人于2003年6月10日补交土地使用权出让金办理了土地使用权使用年限40年的出让手续。目前, 该宾馆所有权人希望评估该宾馆在2008年6月10日的转让价格,并且经鉴定,该宾馆建筑物自2008年6月10日起尚可使用25年。你作为房地产估价师,在接受估价委托后,应该采用怎样的估价技术路线对其收益价格进行评估?
[参考答案]
①估价技术路线之一:先根据建筑物尚可使用年限内(25年)宾馆净收益(净收益中不扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销),选择有限年的收益法计算公式,求得宾馆在建筑物尚可使用年限内(25年)的收益价格;然后再加上土地剩余使用年限(土地使用权年限超过建筑物尚可使用年限部分即10年)的价值的折现值。
②估价技术路线之二:将宾馆未来可获收益的年限设想为无限年,净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销,选用无限年的收益法计算公式来评估计算宾馆的收益价格。
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