2011年房地产估价师考试《案例分析》习题5

　　（一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

　　请问：

　　1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?

　　答案：

　　1．在估价程序上应特殊注意：

　　（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作（2分）；（未说明无利害关系给0分）并在报告中做出相应说明（1分）。

　　（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日（1分）；并进行现场说明（1分）。

　　（3）公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人（1分）；并由委托人向被拆迁人转交分户报告（1分）。

　　2．装修补偿应如何确定?

　　答案：

　　2．被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定（1分）；协商不成的，可以通过委托评估机构确定（1分）

　　3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

　　答案：

　　3．拆迁估价不考虑得房屋租赁因素的影响（或：按完全产权评估）（1分）。

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