房地产估价师执业资格考试《案例分析》习题（9）

　　1．某国有企业于2003年9月在以划拨方式获得的土地使用权上建成了一批标准工业厂房，企业为了解决生产资金短缺的问题，准备以其新建的工业厂房向银行抵押贷款。已知类似标准工业厂房的交易案例较多，你作为房地产估价师，在接受抵押估价委托后，认为应该采用哪两种估价技术路线？并指出运用所选择估价方法的注意事项。

　　[参考答案]

　　（1）两种估价技术路线：

　　①用市场比较法估价。首先采用市场比较法求取设想为出让土地使用权下的房地产价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减即为标准工业厂房的抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

　　②用成本法估价。运用成本法估价时，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拔土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

　　（2）有关注意事项有：

　　①在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。

　　②在运用成本法估价时，不应高估开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧。

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