房地产估价师案例与分析复习要点：有效毛收入

　　【提问】

　　收益法我自认为学得还可以，我非常知道潜在毛收入和有效毛收入之间的换算关系，就是说有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+押金保证金利息收入或自动投币机收入

　　我现在要问的就是，许多案例直接上来就求有效毛收入，从未考虑过押金保证金利息收入，但是却考虑了出租率，所以我要问的就是你要按从潜在毛租收入中过滤的话，是应该减损失加利息收入的，但人家现在案例又明确说了是有效毛收入，那较真儿的话，有效毛收入这个概念本身就已经减了该减的、加了该加的，按理儿说出租率、收租损失、利息收入全不该考虑，可问题是它现在只考虑该减掉的出租率，确不考虑额外的押金利息收入？

　　您明白了我好郁闷的地方了吗？学这个破案例，是历史上最折磨人的一门课了。我去年感觉自己得有七十多分，结果出来了成绩是58分，到现在都吐血，而且去年题真的很简单，没有通过太失败了！

　　【回答】学员bisheng1977，您好！您的问题答复如下：

　　您好，1、押金或保证金的利息收入一般会随房产租赁发生，所以出租的收益性房地产估算其净收益均应考虑这部分收入。

　　2、计算公式为：有效毛收入=（潜在毛租金收入+押金或保证金的利息收入等其他收入）*（1-空置和收租损失率）

　　★问题所属科目：房地产估价师—房地产估价案例与分析